Si algo ha caracterizado el comportamiento de las entidades financieras en estos últimos años, o más bien décadas, ha sido el intentar aprovechar su mayor conocimiento de los flujos monetarios para sacar una mayor rentabilidad a sus productos financieros a costa de causar un perjuicio a los consumidores que, en la mayoría de los casos, confían en la buena fe de la entidad financiera a la hora de contratar determinados productos financieros.
Primero fue la cláusula suelo, cláusula que permitía a las entidades financieras aprovechar tanto las subidas de los tipos de interés para aumentar su rentabilidad en las amortizaciones de los préstamos hipotecarios como también les permitía no perder rentabilidad cuando estos tipos de interés dejaron de incrementarse mediante la aplicación de un tipo de interés mínimo que debían pagar los consumidores (la cláusula suelo), independientemente de que incluso llegaron a ser los tipos de interés de referencia de carácter negativo, como fue el caso del EURIBOR. Pues bien, ahora es el turno de las hipotecas multidivisa, o también conocidas como hipotecas de moneda extranjera, de las que vamos a hablar a continuación:
Podríamos definir la hipoteca multidivisa como un préstamo hipotecario normal, es decir, es un producto financiero en el que nosotros solicitamos a la entidad financiera un determinado capital que deberemos devolver en un determinado plazo con unos intereses fijados de antemano. Como bien sabemos, lo que caracteriza a los préstamos hipotecarios es que cuentan con una garantía especial para asegurar la devolución del capital por parte del deudor, esto es, en caso de incumplimiento en el pago de las cuotas periódicas, el banco podrá disponer del inmueble sobre el que recae la hipoteca para así recuperar el capital prestado.
Ahora bien, ¿qué ocurre en las hipotecas multidivisas? que ese capital prestado se entiende prestado no en la divisa que nosotros utilizamos en nuestro país, en este caso el euro, sino que se pone como referencia cualquier otra divisa extranjera; los casos más frecuentes han sido utilizar los yenes japoneses, el dólar americano o los francos suizos.
El interés que puede tener un particular en contratar esta clase de productos tiene relación con la posibilidad de que si la divisa de tu país es fuerte, si la divisa extranjera decae, perdiendo valor respecto a tu moneda eso produce que la cantidad de capital que debes amortizar se reduzca en cierta manera. Ahora bien, si por el contrario la divisa extranjera gana fuerza respecto a nuestra divisa nativa, empezaremos a pagar cantidades superiores para amortizar el préstamo. Pongamos un ejemplo para que se vea de una forma más gráfica:
Nosotros nos queremos comprar una vivienda por valor de 100.000 euros. Nosotros contratamos una hipoteca multidivisa con el banco, por valor de esos 100.000 euros, pero, y aquí viene la cuestión, ponemos como divisa de referencia para la amortización de dicho préstamo, el dólar americano. Si entendemos que al hacer la conversión monetaria, 1 euro corresponde a 1 dólar, nuestra hipoteca quedaría de la siguiente manera:
| Capital prestado | 100.000 € |
| Cuantía de cuota periódica | 100,00 € |
| Cambio divisa | 1€/1$ |
| Capital prestado en divisas | 100.000 $ |
| Cuantía de cuota periódica en divisas | 100,00 $ |
Ahora vamos a poner otras dos tablas con los dos supuestos más frecuentes que pueden ocurrir en estos casos:
1º Supuesto: Se devalúa la divisa extranjera, es decir el dólar pierde valor respecto al euro, de manera que con 1 euro podemos adquirir 1,05 dólares.
| Capital a devolver | 95.238 € |
| Cuantía de cuota periódica | 95,24 € |
| Cambio divisa | 1€/1,05$ |
| Capital prestado en divisas | 100.000 $ |
| Cuantía de cuota periódica en divisas | 100,00 $ |
Como podemos observar, nosotros hemos pedido un préstamo por valor de 100.000 dólares, sin embargo gracias a que el dólar, que es nuestra divisa de referencia, ha perdido valor respecto al euro, ahora no deberemos devolver esos 100.000 euros fijados inicialmente para amortizar el préstamo sino que únicamente deberemos devolver 95.238, debiendo pagar una cuota de 95,24 €.
Este supuesto es el motivo por el que muchos consumidores se lanzaron a contratar esta clase de productos, vieron una manera de pedir una cierta cantidad de capital con la convicción de que la cantidad a devolver iba a ser inferior en cualquier caso, y como se ha demostrado ha ocurrido justo lo contrario en la mayoría de los casos.
2. Supuesto: La moneda extranjera gana valor respecto a nuestra moneda, por ejemplo, 1 euro equivale a 0,95 dólares.
| Capital a devolver | 105.263 € |
| Cuantía de cuota periódica | 105,26 € |
| Cambio divisa | 1€/0,95$ |
| Capital prestado en divisas | 100.000 $ |
| Cuantía de cuota periódica en divisas | 100,00 $ |
Como podemos ver, en este caso ocurre justo lo contrario, nosotros debíamos pagar una cantidad de 100 € mensual para amortizar el préstamo, pero al producirse el cambio en la divisa extranjera, deberemos pagar 105,26€ para amortizar el préstamo.
El problema de esta clase de productos es que fueron ofrecidos o contratados con particulares sin proporcionarles toda la información necesaria para ello. Se les explicaron las ventajas, la posibilidad de que la cuota mensual se les fuera reduciendo gracias a la devaluación de la moneda extranjera; y en la realidad, es cierto que esto ocurrió durante un período de tiempo corto; lo que no explicaron las entidades financieras era que las monedas extranjeras podían aumentar su valor y que eso supondría una cuota bastante más grande para los consumidores, que es lo que ha ocurrido en muchos casos, suponiendo que algunos particulares hayan tenido que devolver cantidades muy superiores al capital prestado inicialmente.
La cuestión jurídica relevante en este caso es determinar si las hipotecas multidivisas son un instrumento financiero complejo y, por lo tanto, la entidad financiera debe guardar un especial deber de diligencia e información a la hora de contratar con particulares, explicándoles de forma adecuada y precisa todas las variables y riesgos de esta clase de productos.
Ante el clamor social acerca de esta figura, esta cuestión fue elevada ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por un particular de Rumania, de manera que el TJUE ha respondido a esta cuestión el pasado 20 de septiembre de 2017, señalando que los bancos deben facilitar al cliente la "información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes en la contratación de un préstamo en divisa extranjera. Y entre esta información, los efectos que una fluctuación de esa moneda pueden tener sobre la devolución de las cuotas."
En este sentido, el TJUE ha recalcado la necesidad de que este tipo de cláusulas deben redactarse de manera clara y comprensible, debiendo ser transparentes sobre el funcionamiento de este tipo de productos para que el consumidor pueda valorar las consecuencias económicas que conlleva la firma del préstamo. Al igual que pasó con las cláusulas suelo, el criterio a seguir para determinar si es abusiva o no será establecer si el banco cumplió con su deber de información.
El Tribunal Supremo ha aplicado la doctrina del TJUE en su sentencia 608/2017, de 15 de noviembre en la que señala que "las hipotecas multidivisas no pueden considerarse un producto financiero complejo o derivado puesto que no se trata de un valor negociable, según el artículo 2 de la ley del Mercado de Valores; se trata simplemente de una operación de préstamo en donde el capital del mismo se ha consignado en una moneda extranjera y por lo tanto lleva asociado un riesgo añadido, no sólo la subida o bajada de los tipos de interés, sino también las oscilaciones del tipo de cambio."
Ahora bien, lo anterior no implica que las entidades financieras que conceden estos préstamos no estén sujetas a las obligaciones de información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene la consideración legal de consumidor; de esta manera el Tribunal Supremo ha entendido que las hipotecas multidivisas incluyen "cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia y respecto de las que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no sólo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes."
En este sentido entiende que en este tipo de contratos "aunque el consumidor medio puede prever el riesgo de un cierto incremento de las cuotas de amortización por efecto de la fluctuación de las monedas sin necesidad de una especial información no ocurre lo mismo con otros riesgos asociados a estas hipotecas. En ellas, la fluctuación de la divisa supone un recalculo constante del capital prestado, lo que determina que, pese al pago de las cuotas de amortización periódica, el prestatario puede adeudar un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo."
En el caso concreto que analiza el tribunal, la entidad bancaria no explicó adecuadamente a los prestatarios la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con el euro, que es la moneda en que éstos reciben sus ingresos, ni las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos. De manera que se determina que "la falta de transparencia de las cláusulas multidivisa ha generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica."
Por último, cabe destacar la solución que da el tribunal supremo a la cuestión que supondrá un alivio para todos aquellos consumidores que contrataron este tipo de productos ya que "estima que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros."
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